Així la discrecionalitat a l’hora de classificar un terreny com a sòl urbà vindrà marcada per aquests extrems:

• Si un terreny disposa de tots els serveis urbanístics bàsics, és a dir, de tots els serveis que enumera l’article 27 TRLUC i està integrat en el teixit urbà (xarxa viària que tingui un nivell de consolidació suficient per permetre la connectivitat amb la trama viària bàsica municipal, xarxes d’abastament d’aigua i de sanejament i subministrament d’energia elèctrica amb les característiques adequades per a l’ús del sòl previst pel planejament urbanístic que el classifica). L’Administració Pública podrà classificar aquest sòl com a sòl urbà i si no ho fa ho haurà de justificar oportunament. S’ha de tenir present que la mera confrontació del terreny amb la xarxa viària no confereix automàticament la condició de sòl urbà al terreny, ja que és necessària la concurrència de tots els serveis urbanístics bàsics i la seva integració en el teixit urbà.

• Si un terreny està comprès en una àrea consolidada per l’edificació de, com a mínim, dues terceres parts de llur superfície edificable i està integrat en el teixit urbà, l’Administració Pública podrà classificar aquest sòl com a sòl urbà i si no ho fa ho haurà de justificar oportunament.

• Els terrenys que, en execució del planejament urbanístic, assoleixen el grau d’urbanització que aquest determina. En aquest cas si un terreny ha estat objecte d’urbanització en execució d’un instrument de planejament urbanístic, l’Administració Pública haurà de classificar aquest sòl com a sòl urbà i per tant no queda cap marge per a la discrecionalitat administrativa.

L’article 30 TRLUC preveu que es troben en aquesta categoria:

1. Els terrenys que tenen la condició de solar, d’acord amb l’article 29 TRLUC. Tenen la consideració de solar els terrenys classificats com a sòl urbà que siguin aptes per a l’edificació, segons llur qualificació urbanística, i que compleixin els requisits següents:
   • Que estiguin urbanitzats d’acord amb les determinacions establertes pel planejament urbanístic o, en tot cas, si aquest no les especifica, que disposin dels serveis urbanístics bàsics assenyalats per l’article 27.1 i que s'enfrontin amb una via que disposi d’enllumenat públic i estigui íntegrament pavimentada, inclosa la zona de pas de vianants.
   • Que tinguin assenyalades alineacions i rasants, si el planejament urbanístic les defineix.
   • Que siguin susceptibles de llicència immediata perquè no han estat inclosos en un sector subjecte a un pla de millora urbana ni en un polígon d’actuació urbanística pendents de desenvolupament.
   • Que, per edificar-los, no s’hagin de cedir terrenys per destinar-los a carrers o a vies amb vista a regularitzar alineacions o a completar la xarxa viària.
2. Els terrenys als quals només manca, per assolir la condició de solar, assenyalar les alineacions o les rasants, o bé completar o acabar la urbanització en els termes assenyalats per l’article 29.a, tant si han estat inclosos amb aquesta finalitat en un polígon d’actuació urbanística o en sector subjecte a un pla de millora urbana com si no hi han estat inclosos.

L’article 31 TRLUC i l’article 31 RLUC preveuen que es troben en aquesta categoria:

• El sòl urbà diferent del consolidat.

• Sòl urbà consolidat que el planejament urbanístic general el sotmet a actuacions de transformació urbanística incorporant-lo en sectors subjectes a un pla de millora urbana o en polígons d’actuació urbanística, o quan deixa de complir les condicions de les lletres b i d de l’article 29 com a conseqüència de la nova ordenació.

• Terrenys urbans, no inclosos en sectors ni en polígons d’actuació urbanística, que estan destinats en part a vialitat objecte de cessió obligatòria i gratuïta pel fet que aquesta cessió és necessària perquè la resta del sòl adquireixi la condició de solar i es pugui construir d’acord amb les determinacions del planejament urbanístic general.

Segons preveu l’article 41 TRLUC, un dels principals drets i alhora deure de les persones propietàries de sòl urbà és el dret a edificar amb conformitat amb les determinacions del planejament urbanístic i mitjançant l’atorgament de la llicència d’edificació corresponent, si assoleix la condició de solar. No obstant, en determinats casos també s’admet que les obres d’edificació siguin simultànies a les d’urbanització o de reurbanització, si prèviament es presta la garantia i s’executen els elements d’urbanització en els termes que preveu l’article 237 RLUC. També s’ha de tenir en compte que si per a l’edificació de sòl urbà és necessària la reparcel•lació del sòl, aquesta ha d’haver estat aprovada per l'acord que hagi guanyat fermesa en via administrativa.

En el mateix sentit l’article 42 TRLUC preveu que les persones propietàries de sòl urbà tenen dret a executar o a acabar les obres d’urbanització perquè els terrenys assoleixin la condició de solar, i a edificar, sota les condicions establertes per aquesta Llei i pel planejament urbanístic, els solars resultants.

Pel que fa als drets/deures de les persones propietàries de sòl urbà consolidat, l’article 42 TRLUC i els articles 37 i 38 RLUC n’enumeren els següents:

• Sufragar i, si s'escau, executar la urbanització necessària perquè els terrenys assoleixin la condició de solars, prèvia tramitació i aprovació dels instruments de planejament i de gestió corresponents en el cas que els terrenys estiguin inclosos en l'àmbit d'aplicació d'un instrument de planejament urbanístic.

• Edificar els solars resultants en els terminis i d’acord amb les determinacions que estableix el TRLUC i el planejament urbanístic.

• Executar en els terminis establerts pel planejament urbanístic la construcció de l’habitatge protegit que eventualment els correspongui.

Pel que fa als drets/deures de les persones propietàries de sòl urbà no consolidat, hem de distingir si els terrenys estan inclosos en àmbits d’actuació urbanística o no ho estan.

En el cas de les persones propietàries de sòl urbà no consolidat inclòs en un àmbit d’actuació urbanística els articles 43 i 44 TRLUC i l’article 40 RLUC enumeren els següents drets/deures:

Excepte en els supòsits següents:

• En el cas d'àrees residencials estratègiques, les persones propietàries han de cedir el sòl corresponent al percentatge que el pla director estableixi, que pot ésser de fins a un 15% de l’aprofitament urbanístic del sector.
• En el cas que per mitjà d'una modificació del planejament urbanístic general s'estableixi un nou polígon d'actuació urbanística que tingui per objecte una actuació aïllada de dotació a què fa referència la disposició addicional segona TRLUC, el 10% de l'increment de l'aprofitament urbanístic que comporti l'actuació de dotació respecte a l'aprofitament urbanístic atribuït als terrenys inclosos en l'actuació, excepte que la modificació del planejament corresponent incrementi el sostre edificable de l'àmbit de l'actuació, supòsit en el qual el percentatge esmentat és del 15% de l'increment de l'aprofitament urbanístic.
• En el cas que per mitjà d'una modificació del planejament urbanístic general s'incrementi el sostre edificable d'un sector o d'un polígon d'actuació urbanística, els propietaris, a part de la cessió ordinària que corresponia a l'àmbit d'actuació, han de cedir el sòl corresponent al 15% de l'increment de l'aprofitament urbanístic.

La redacció de l'article 43 TRLUC quan regula aquest deure ha estat objecte de modificació per la Llei 3/2012, del 22 de febrer i destaquen les següents novetats respecte al redactat anterior de l'article:

Primera. En el cas d’actuacions aïllades de dotació el percentatge de cessió obligatòria i gratuïta de sòl deixa de ser el 15% de l’increment de l’aprofitament urbanístic que comporti l’actuació de dotació respecte a l’aprofitament urbanístic preexistent i efectivament materialitzat, o el percentatge superior que la modificació del planejament urbanístic general estableixi d’acord amb l’article 99.3, i que pot ésser de fins el 20%.

La nova regulació legal preveu que en aquest cas:

• El percentatge de cessió obligatòria i gratuïta serà d’un 10% de l’increment de l’aprofitament urbanístic que comporti l’actuació de dotació, excepte que la modificació de planejament comporti un increment de sostre edificable en l’àmbit d’actuació que serà d’un 15% d’aquest increment.

• Aquest percentatge s’aplicarà respecte a l’aprofitament urbanístic atribuït als terrenys inclosos en l’actuació, i no pas sobre l’aprofitament urbanístic preexistent i efectivament materialitzat.

Fora dels casos d’actuacions aïllades de dotació o modificacions de planejament que incrementin el sostre edificable no es preveu cap altre supòsit pel qual es pugui incrementar el percentatge de cessió obligatòria i gratuïta del 10%.

Segona. Només en el cas de modificacions de planejament urbanístic general que incrementen el sostre edificable del sector o del polígon d’actuació al percentatge de cessió originària de sòl s’haurà d’addicionar en tot cas una cessió del 15% de l’increment de l’aprofitament urbanístic sense que es pugui sobrepassar en cap cas aquest percentatge.

També es veu afectat l’àmbit objectiu d’aplicació de l’apartat 1 de l’article 43 TRLUC ja que aquesta previsió només resulta aplicable als casos de modificacions de planejament urbanístic general que incrementin el sostre edificable i deixa de ser aplicable, a partir de l’entrada en vigor de la Llei 3/2012, del 22 de febrer, a les modificacions de planejament que incrementin la densitat de l´ús residencial o la intensitat de l´ús industrial o que transformin els usos de determinades parcel•les del sector o del polígon d’actuació o que reordenin de forma general un sector o un polígon d’actuació que comporti la transformació global dels usos establerts pel planejament.

De forma correlativa, l’apartat 4 de la Disposició Addicional Segona TRLUC també ha vist modificat el seu redactat per la Llei 3/2012, del 22 de febrer i així es preveu que en les actuacions de dotació a què fa referència l’apartat 3 d’aquella disposició addicional, els propietaris han de cedir el percentatge de l’increment de l’aprofitament urbanístic que correspongui d’acord amb l’article 43.1.

Veiem aquí la manifestació del principi de participació de la comunitat en les plusvàlues que genera l’actuació urbanística: l’obligació per part de les persones propietàries de cedir els terrenys amb un determinat percentatge d’aprofitament urbanístic de forma obligatòria, perquè així ho imposa tant la normativa urbanística com en el seu cas el planejament urbanístic, i també de forma gratuïta, perquè l’Administració actuant no haurà de desemborsar cap quantitat per adquirir els terrenys corresponents. En la majoria de casos serà un instrument de gestió urbanística qui establirà de forma concreta aquesta cessió ubicant l’aprofitament urbanístic que correspon a l’Administració actuant en una determinada finca, ja sigui tota ella propietat de l’Administració o bé la titularitat sigui compartida en proindivís amb d’altres persones propietàries.

A l’hora de materialitzar aquesta cessió s’ha de tenir especial cura per veure les circumstàncies concurrents en les diferents actuacions de transformació urbanística per saber així quin percentatge de cessió és aplicable i de quina forma és aplicable.

També hem de tenir en compte que el mateix article 43 TRLUC preveu la possibilitat que les anteriors cessions puguin ser substituïdes pel seu equivalent en altres terrenys fora del sector o del polígon si es pretén millorar la política d’habitatge o si l’ordenació urbanística dóna lloc a una parcel•la única i indivisible.

En aquests dos darrers casos (si estem davant d’una parcel•la única i indivisible o si resulta materialment impossible individualitzar en una parcel•la l’aprofitament que s’ha de cedir), la cessió pot ésser substituïda també per l’equivalent del seu valor econòmic.

En tots els casos, l’equivalent s’ha de destinar a conservar, administrar o ampliar el patrimoni públic de sòl.

La Llei 3/2012, del 22 de febrer, afegeix un nou supòsit pel qual es pot fer efectiva aquesta substitució i és que resulti materialment impossible individualitzar en una parcel•la urbanística l’aprofitament que s’ha de cedir.

En aquests dos darrers casos (si estem davant d’una parcel•la única i indivisible o si resulta materialment impossible individualitzar en una parcel•la l’aprofitament que s’ha de cedir), la cessió pot ésser substituïda també per l’equivalent del seu valor econòmic.

En tots els casos, l’equivalent s’ha de destinar a conservar, administrar o ampliar el patrimoni públic de sòl.

La Llei 3/2012, del 22 de febrer, afegeix una nova destinació d’aquests recursos i és l’administració del patrimoni públic del sòl.

Per tant, es preveu la possibilitat que l’Administració actuant rebi una compensació econòmica en comptes d’una cessió material en terrenys però només quan es donin determinades circumstàncies que lògicament s’hauran de justificar al moment d’aprovar-se la figura de planejament urbanístic corresponent. No estem parlant de la possibilitat d’escollir en cada cas de quina forma es fa la cessió obligatòria i gratuïta sinó de la possibilitat de canviar la forma de cessió en determinades circumstàncies.

I també convé ressaltar el destí que s’haurà de donar a aquesta compensació econòmica: conservar, administrar o ampliar el patrimoni públic del sòl.

Per tant ens trobem davant d’un ingrés de dret públic finalista que en cap cas pot ser objecte de lliure disposició per part de l’Administració incomplint les finalitats que per als béns integrants d’aquest patrimoni preveu l’article 224 RLUC.

Amb la introducció per part de la Llei 3/2012, del 22 de febrer, de l’administració d’aquest patrimoni com una finalitat s’amplia notablement el marge de maniobra a l’hora de decidir el destí que es donen a aquests recursos.

La inobservança d’aquesta previsió legal comportarà l’exigibilitat de les corresponents responsabilitats en l’àmbit pressupostari i urbanístic.

En aquest cas també trobem la manifestació del principi d’equidistribució de beneficis i càrregues en els termes que hem exposat anteriorment quan ens hem referit als principis informadors de l’activitat urbanística.

Veiem també aquí la manifestació del principi de participació de la comunitat en les plusvàlues que genera l’actuació urbanística. En aquest cas el conjunt del veïnat afectat per l’actuació urbanística veurà com es cedeix a l’Ajuntament, no pas a l’Administració actuant, ja que en determinades ocasions no coincideixen ambdós subjectes, tot el sòl que el planejament urbanístic ha reservat per a la implantació de sistemes urbanístics locals.

Una altra manifestació del principi de participació de la comunitat en les plusvàlues que genera l’actuació urbanística. En aquest cas el conjunt del veïnat afectat per l’actuació urbanística veurà com es cedeix a l’Ajuntament, no pas a l’Administració actuant tot el sòl que el planejament urbanístic general ha reservat per a la implantació de sistemes urbanístics generals.

En aquestes infraestructures s’inclouen les de transport públic que siguin necessàries com a conseqüència de la mobilitat generada per l’actuació de què es tracti. La participació en les despeses d’implantació d’aquestes infraestructures es determina d’acord amb la legislació sobre mobilitat.

La forma de complir aquesta obligació vindrà determinada en cada cas per l’instrument de gestió urbanística encarregat d’executar les determinacions de l’instrument de planejament urbanístic pertinent.

Pel que fa les infraestructures de connexió amb les xarxes generals de serveis i les d’ampliació i reforçament de les existents fora de l’actuació que aquesta demani per les dimensions i les característiques específiques serà necessari que en el moment de redactar-se el corresponent instrument de planejament urbanístic s’elabori un estudi detallat amb la col•laboració de les empreses subministradores de serveis perquè verifiquin el cost d’aquesta inversió, ja que la viabilitat econòmica de l’actuació urbanística es podrà veure afectada per aquesta previsió si no es fa correctament en el seu moment.

Pel que fa a les infraestructures de transport públic s’ha de tenir en compte que la nova regulació va més enllà del deure originari previst al TRLUC per a les persones propietàries d’aquesta classe de sòl i que es referia a participar en els costos d’implantació de les infraestructures de transport públic, d’acord amb el que estableix la legislació sectorial, en els casos en què la promoció urbanística hagi de donar lloc a una actuació la magnitud de la qual obligui a redefinir o ampliar les dites infraestructures i llurs connexions, com a conseqüència de la mobilitat generada.

En aquest cas serà l’instrument de planejament que de conformitat amb les determinacions contingudes a la normativa aplicable en matèria de mobilitat (actualment la Llei 9/2003, del 13 de juny, de mobilitat i el Decret 344/2006, de 19 de setembre, de regulació dels estudis d’avaluació de la mobilitat generada) haurà de preveure la necessitat o no de modificar les infraestructures de transport i repercutir el cost d’execució de les obres corresponents entre les persones propietàries de terrenys inclosos en l’àmbit d’actuació urbanística.

També resulta indicatiu el fet que amb la nova redacció d’aquest precepte es preveu que la cessió de les obres d’urbanització i de les infraestructures s’ha de realitzar conjuntament amb la cessió del sòl corresponent, amb la correlativa obligació de formalitzar els documents públics necessaris que facin efectiva aquesta cessió de sòl i la seva posterior acceptació per part de l’Administració als efectes d’incorporar-lo al seu inventari.

En aquest cas s’ha de destacar que la Llei 3/2012, del 22 de febrer, introdueix una modificació en l’apartat 3 de l’article 31 TRLUC de forma que passa a tenir la següent redacció:

“ 3. Per a la transformació urbanística d’un sector de sòl urbà no consolidat subjecte a un pla de millora urbana, cal la formulació, la tramitació i l’aprovació definitiva d’un pla de millora urbana, excepte els casos de les àrees residencials estratègiques i dels sectors d’interès supramunicipal, l’ordenació detallada de les quals s’estableix per mitjà del pla director urbanístic corresponent.”

I també es modifica la lletra b) de l’apartat 1 de l’article 40 TRLUC que regula el dret d’aprofitament dels propietaris o propietàries d’aquest tipus de sòl urbà no consolidat, que passa a tenir la següent redacció:

“ 1. Els propietaris o propietàries de sòl urbà no consolidat, en els supòsits regulats per l’article 43, tenen dret al 90% de l’aprofitament urbanístic del sector o del polígon d’actuació urbanística, referit a llurs finques, excepte en els supòsits següents: … b) En els supòsits de modificació del planejament urbanístic general que estableix l’article 43.1, en els quals el percentatge és del 85%.”

En el cas de les persones propietàries de sòl urbà no consolidat no inclòs en un àmbit d’actuació urbanística l’article 44 TRLUC i l’article 40 RTRLUC enumeren els següents drets/deures:

• a) Cedir gratuïtament a l’Ajuntament o a l’Administració que pertoqui, de manera prèvia a l’edificació, únicament els terrenys destinats a carrers o qualsevol altre tipus de via de sistema de comunicació o a llurs ampliacions que siguin necessaris perquè aquest sòl adquireixi la condició de solar.

• b) Aufragar i executar la urbanització necessària perquè els terrenys assoleixin la condició de solars.

• c) Edificar els solars en els terminis i les condicions establerts pel planejament urbanístic.

• d) Executar en els terminis establerts pel planejament urbanístic la construcció de l’habitatge protegit que eventualment els correspongui.

3.2 >> | Unitat 3