Sou aquí: inici » Bloc V. Conservació i rehabilitació d’edificis » 4. La cèdula d'habitabilitat » 4.2. Règim Jurídic
Pel que fa al règim jurídic d’aquestes cèdules ve definit pel Decret 141/2012 ja esmentat, del qual se'n desprèn que els seus trets característics són els següents:
En quant a les condicions d’habitabilitat, a més de les exigides en cada cas per les normes sectorials, l’article 1 del Decret distingeix entre habitatges de nova construcció, als quals resulten aplicables les condicions previstes al seu annex 1, habitatges preexistents construïts abans del dia 11 d’agost de 1984, als quals resulten aplicables les condicions previstes al seu annex 2, habitatges preexistents construïts després del dia 11 d’agost de 1984, als quals resulten aplicables les previsions de la seva Disposició Transitòria 1ª i habitatges dotacionals públics, als quals resulten aplicables les condicions previstes al seu annex 3.
A més, a efectes de coherència i coordinació del planejament urbanístic i les ordenances d’edificació, assenyala que aquests han de tenir en compte i respectar les determinacions de la LDH i del propi Decret, i que en atorgar les llicències urbanístiques els ens locals han e controlar que els projectes presentats compleixin amb aquestes determinacions. Amb aquesta finalitat el propi Decret regula al seu article 3 les dades que necessàriament s’han d’incloure en aquest projectes, referides a l’habitatge.
En aquest sentit, és important precisar que l’article 3.2 d’aquest Decret, estableix una previsió interessant, al contemplar la possibilitat que l’Agència de l’Habitatge de Catalunya i els Ens locals puguin delegar en els Col•legis professionals competents per raó de la matèria, les funcions públiques relatives a la comprovació documental i tècnica dels treballs realitzats pels professionals que certifiquin les condicions d’habitabilitat dels projectes d’habitatges.
Com a novetat derivada de les previsions contingudes a la LDH, l’article 4 del Decret, a diferència de la regulació continguda al Decret de 2003, estableix uns estàndards mínims de superfície per persona i un llindar mínim d’ocupació dels habitatges, que ve a solucionar moltes de les qüestions que es plantejaven amb l’anterior regulació de l’any 2003 en relació amb la problemàtica derivada de la sobreocupació d’habitatges, ja que l’estàndard de superfície per persona i llindar màxim d’ocupació dels habitatges, encara que és el mateix, es fixa amb uns termes més taxatius, des del moment en què indica que aquest estàndard mínim determina un llindar màxim d’ocupació l’incompliment del qual dóna lloc a una situació de sobreocupació constitutiva d’una utilització anòmala d’habitatges i un incompliment de la funció social de la propietat.
No obstant, encara persisteixen algunes indefinicions, ja que tenint en compte que el fonament legal per actuar contra la sobreocupació en la LDH descansa en els problemes de seguretat i salubritat que això comporta - d’aquí que es reguli la qualitat que han de reunir els habitatges per fer efectiu el dret constitucional a un habitatge digne i adequat - quan la sobreocupació sigui excessiva serà indiferent que ho sigui en virtut de vincles de parentiu o no. I és que si la sobreocupació, en els casos d’unitat de convivència vinculats per vincles de parentiu, no comporta incompliment manifest de les condicions de salubritat i higiene i de convivència, és evident que també es pot donar el cas que no la comporti quan no es donin aquests vincles de parentiu.
En altres paraules, existeix la possibilitat que la llei estigui tractant de manera desigual situacions idèntiques, amb els dubtes de constitucionalitat que això podria comportar.
Pel que es refereix a aquest segon aspecte, encara que la competència per atorgar la Cèdula d’habitabilitat es segueix atribuint per la nova normativa a la Generalitat de Catalunya, a través de l’Agència de l’Habitatge, el cert és que d’acord amb les previsions que ja es contenien en la LDH que desenvolupa aquest Decret, aquesta competència pot ser delegada als Ajuntaments que, d’acceptar-la, podran atorgar la cèdula d’habitabilitat.
En aquest cas, l’Ajuntament assumeix la responsabilitat del tràmit d’aquestes cèdules 1) i, entre altres qüestions, la de comunicar telemàticament a la Generalitat el seu estat de tramitació i una còpia dels expedients finalitzats, així com la de mantenir l’Arxiu de cèdules a que es refereix l’article 13.3 del Decret. Paral•lelament, adquireixin les facultats de certificar respecte del contingut del Registre de cèdules que aquest Decret regula al seu article 19 i, en el seu cas, la de revocar les cèdules que hagi concedit.
Assumir aquesta competència delegada, mitjançant els serveis centrals o descentralitzats 2) municipals que es considerin convenients, suposa una simplificació de procediments, ja que s’aprofitaria el procediment que s’instrueix als Ajuntaments en relació amb la utilització i ocupació dels edificis i construccions 3).
Pel que al procediment de concessió de la cèdula es refereix, que es un procediment que s’inicia a instància de part, preferentment per via telemàtica o, en el seu defecte, mitjançant l’imprès corresponent, i que es el mateix amb independència de l’Administració que ho trameti, el Decret distingeix les dues situacions següents:
Cèdula de primera ocupació per habitatges de nova construcció i pels habitatges nous procedents d’una intervenció de rehabilitació o gran rehabilitació d’edificis existents
En aquest cas la sol•licitud s’ha de presentar amb posterioritat a la comunicació prèvia a l’Ajuntament de la primera utilització i ocupació de l’edifici, còpia de la qual hauran d’acompanyar (Així s’evita la situació regulada per l’article 27 de la LDH ,segons en qual, cas de conflicte entre la llicència urbanística de primera ocupació i la cèdula d’habitabilitat per raons relatives a les condicions d’habitabilitat, la resolució d’aquest correspondrà, en tot cas, a l’Administració autonòmica.), llevat dels supòsits que estiguin exemptes per tractar-se de processos de rehabilitació o intervenció que no comportin modificacions de les condicions d’habitabilitat de l’habitatge. A aquesta sol•licitud s’ha d’acompanyar el certificat de final d’obra i d’habitabilitat amb els seus annexos, signats per tècnic competent i, en el seu cas, visat pel col·legi corresponent, en el qual s’expressi que l’habitatge compleix el nivell d’habitabilitat legalment exigit (Llevat que per circumstàncies degudament justificades això no sigui possible, en el qual cas, amb caràcter excepcional, la Generalitat podrà certificar l’habitabilitat.).
Cèdula per a segones i posteriors ocupacions
En aquest supòsit s’haurà de sol•licitar la Cèdula, acompanyada d’un certificat d’habitabilitat subscrit per Tècnic competent, acreditatiu de que l’habitatge reuneix les condicions d’habitabilitat legalment exigides, i quan es tracti de habitatges construïts amb posterioritat al 1984 que no hagin obtingut abans la cèdula d’habitabilitat de primera ocupació, s’haurà d’aportar un certificat d’idoneïtat acreditatiu de les condicions d’habitabilitat vigents en la data de finalització de la construcció i de les condicions de solidesa i seguretat actuals.
Rebuda la documentació, l’Administració que exerceixi la competència disposa d’un termini de 30 dies hàbils per a notificar als interessats el seu atorgament o la seva denegació d’acord amb el model de cèdula aprovat mitjançant Resolució TES/741/2013, de 13 d’abril, en aquest últim cas de forma motivada i solament quan no es donin les condicions d’habitabilitat exigides o no es compleixin els requisits establerts per la legislació urbanística o d’habitatge, en els termes prevists per l’article 17 del Decret que estem analitzant.
De no ser notificada en termini cap resolució expressa, s’entendrà que opera el silenci positiu i que s’ha generat un acte tàcit de concessió de la cèdula.
En qualsevol dels dos supòsits, es a dir, tant en cas de concessió expressa com en cas de concessió per silenci, s’haurà d’inscriure la cèdula al Registre de Cèdules regulat per l’article 19 del Decret, que servirà de base per emetre certificats sobre les cèdules concedides i vigents, tant per l’Administració autonòmica com, en cas de delegació, pels Ajuntaments corresponents.
A fi de vetllar pel complement permanent d’aquestes condicions, totes les Administracions implicades –Autonòmica i Municipal 4) bàsicament- poden procedir en qualsevol moment a la inspecció dels habitatges per a comprovar les seves condicions d’habitabilitat i, en cas de pèrdua d’aquestes i tal i com assenyala l’article 26.6 de la LDH, a la seva revocació, sense perjudici de la possibilitat d’ordenar mesures dirigides a la seva conservació o rehabilitació i d’aplicar el règim sancionador corresponent. Per a això s’haurà de seguir el procediment contradictori corresponent, amb audiència prèvia de la persona interessada.