En aquest cas s’ha de destacar que la Llei 3/2012, del 22 de febrer, introdueix una modificació en l’apartat 1 de l’article 33 TRLUC afegint un nou supòsit de sòl urbanitzable.

L’article 33 TRLUC ens indica que constitueixen el sòl urbanitzable:

• Els terrenys que, d’acord amb el respecte al principi de desenvolupament sostenible, el planejament general consideri necessaris i adequats per garantir el creixement de la població i de l’activitat econòmica.
• Els terrenys que els plans directors urbanístics delimitin com a àrees residencials estratègiques.
• Els terrenys que els plans directors urbanístics delimitin com a sectors d'interès supramunicipal dins d'aquesta classe de sòl.

També ens indica aquest precepte que el sòl urbanitzable ha d’ésser quantitativament proporcionat a les previsions de creixement de cada municipi i ha de permetre, com a part del sistema urbà o metropolità en què s’integra, el desplegament de programes de sòl i d’habitatge.

Ens referim per tant a aquells terrenys que el planificador urbanístic considera que no pot classificar directament com a sòl urbà susceptibles d’integrar-se en el teixit urbà però no en descarta la seva transformació posterior perquè això sigui possible, ja que considera que tampoc no hi concorren les circumstàncies que la normativa urbanística preveu per tal que es puguin classificar com a sòl no urbanitzable.

És aquell sòl que per a la seva transformació urbanística necessita que prèviament s’hagi procedit a l’aprovació definitiva d’un pla parcial urbanístic, excepte en el cas de les àrees residencials estratègiques, l’ordenació detallada de les quals s’estableix pel corresponent pla director urbanístic.

No obstant, hem de recordar que en determinats casos aquesta ordenació detallada també podrà venir definida pel pla d’ordenació urbanística municipal, arran de la modificació operada per la Llei 3/2012, del 22 de febrer, sobre el TRLUC.

Aquest sòl podrà ser objecte de l’execució immediata de les determinacions contingudes a un Pla d’ordenació urbanística municipal, a un pla parcial urbanístic o a un pla director urbanístic i una vegada materialitzades adquirirà la classificació de sòl urbà.

És aquell sòl que per a la seva transformació urbanística necessita que prèviament s’hagi procedit a l’aprovació definitiva d’un pla parcial urbanístic de delimitació.

Aquest sòl podrà ser objecte de l’execució immediata de les determinacions contingudes a un pla parcial urbanístic de delimitació i una vegada materialitzades adquirirà la classificació de sòl urbà. No obstant, l’aprovació definitiva d’aquest pla parcial urbanístic de delimitació requerirà la justificació del compliment dels requisits que preveu la normativa urbanística, en concret als article 58 i 66 TRLUC.

Podríem dir que si establíssim un ordre pel que fa a la previsió de transformació urbanística del sòl per part del planificador urbanístic, en primer lloc trobaríem el sòl urbà no consolidat, en segon lloc trobaríem el sòl urbanitzable delimitat i en tercer lloc el sòl urbanitzable no delimitat.

Per tant el sòl urbanitzable està orientat de forma inexorable, a curt, mig o llarg termini, a ser objecte de transformació per convertir-se en sòl urbà i en aquesta transformació hi juga un paper molt important la iniciativa privada en els termes que preveu l’article 101 TRLUC, donant-se també així compliment al principi de participació que es regula a l’article 8 TRLUC.

Mentre no es procedeixi a la seva transformació, les persones propietàries d’aquesta classe de sòl tenen dret a utilitzar, gaudir i disposar de llurs terrenys d’acord amb el règim establert pel TRLUC per al sòl no urbanitzable, encara que en el sòl urbanitzable delimitat no és possible d’autoritzar els usos i les obres regulats per l’article 47 TRLUC per al sòl no urbanitzable.

Mereix una especial atenció el règim dels usos i obres provisionals regulat a l’article 53 TRLUCi al quals ens hi referirem més endavant.

Pel que fa als drets/deures de les persones propietàries de sòl urbanitzable hem de distingir si els terrenys estan classificats com a:

• sòl urbanitzable delimitat.
• sòl urbanitzable no delimitat.

En el cas de les persones propietàries de sòl urbanitzable delimitat l’article 44 TRLUC i l’article 42 RLUC enumeren els següents drets/deures:

• a) Repartir equitativament els beneficis i les càrregues derivats del planejament urbanístic.
• b) Cedir a l’Ajuntament o a l'Administració que pertoqui, de manera obligatòria i gratuïta, tot el sòl reservat pel planejament urbanístic per als sistemes urbanístics locals inclòs en l’àmbit d’actuació urbanística en què siguin compresos els terrenys.
• c) Cedir a l’Ajuntament o a l'Administració que pertoqui, de manera obligatòria i gratuïta, el sòl necessari per a l’execució dels sistemes urbanístics generals que el planejament urbanístic general inclogui en l’àmbit d’actuació urbanística en què siguin compresos els terrenys o en què estiguin adscrits per a l'obtenció del sòl.
• d) Sufragar i, si escau, executar i cedir a l’Ajuntament o a l’Administració que pertoqui, amb el sòl corresponent, totes les obres d’urbanització previstes en l’actuació, com també les infraestructures de connexió amb les xarxes generals de serveis i les d’ampliació i reforçament de les existents fora de l’actuació que aquesta demani per les dimensions i les característiques específiques, sense perjudici del dret de rebre el reintegrament de les despeses d’instal•lació de les xarxes de serveis amb càrrec a les empreses prestadores d’aquests serveis, en els termes que estableix la legislació aplicable.

En aquestes infraestructures s’inclouen les de transport públic que siguin necessàries com a conseqüència de la mobilitat generada per l’actuació de què es tracti. La participació en els costos d’implantació d’aquestes infraestructures es determina d’acord amb la legislació sobre mobilitat.

• e) Edificar els solars en els terminis establerts pel planejament urbanístic.
• f) Executar en els terminis establerts pel planejament urbanístic la construcció de l’habitatge protegit que eventualment els correspongui.
• g) Conservar les obres d’urbanització, agrupats legalment com a Junta de conservació, en els supòsits en què s’hagi assumit voluntàriament aquesta obligació o bé ho imposin justificadament el Pla d’ordenació urbanística municipal o el programa d’actuació urbanística municipal, vinculant-la objectivament a la manca de consolidació del sòl o a la insuficiència de la urbanització.

De forma addicional a aquests drets/deures que havíem enumerat al referir-nos als drets/deures de les persones propietàries de sòl urbà no consolidat inclòs en un àmbit d’actuació urbanística, l’article 44 TRLUC també preveu aquests drets/deures en el cas de les persones propietàries de sòl urbanitzable inclòs en un àmbit d’actuació urbanística:

• a) Cedir a l’administració actuant, gratuïtament, dins el sector de sòl urbanitzable en què siguin compresos els terrenys, el sòl necessari per a edificar el sostre corresponent al 15% de l’aprofitament urbanístic del sector.

La redacció de l’article 45 TRLUC quan regula aquest deure ha estat objecte de modificació per la Llei 3/2012, del 22 de febrer i destaquen les següents novetats:

• Primera. S’estableix amb caràcter general un percentatge de cessió obligatòria i gratuïta del sòl del 15% de l’aprofitament urbanístic del sector, sense fer cap tipus de distinció segons quina actuació urbanística es tracti.
• Segona. En el cas de les àrees residencials estratègiques el percentatge de cessió obligatòria i gratuïta de sòl deixa de ser un màxim del 15% de l’aprofitament urbanístic del sector i passa a ser un percentatge fix del 15%.
• Tercera. Ja no resulta exigible un percentatge de cessió obligatòria i gratuïta superior al 15% i que podia arribar al 20% quan mitjançant una modificació del planejament urbanístic general s’establia un nou sector de sòl urbanitzable o una reordenació general d’un sector ja existent que comportés la transformació global dels usos establerts pel planejament.
• Quarta. No és exigible cap cessió obligatòria i gratuïta addicional a la cessió del percentatge del 15%, i que podia anar des del 15% al 20% de l’increment de l’aprofitament urbanístic del sector, en el cas de modificacions de planejament urbanístic general que:
  • incrementessin el sostre edificable.
  • incrementessin la densitat de l’ús residencial.
  • incrementessin la intensitat de l’ús industrial.
  • transformessin els usos de determinades parcel•les del sector.

Per tant, el règim jurídic aplicable és diferent segons es tracti de:

• a) Aprovacions, modificacions o revisions d’instruments de planejament general que s’aprovin inicialment a partir de l’entrada en vigor de la Llei 3/2012, del 22 de febrer que classifiquen ex novo sòl urbanitzable: es regeixen pel que disposa aquesta Llei.
• b) Aprovacions, modificacions o revisions d’instruments de planejament general que s’hagin aprovat inicialment abans de l’entrada en vigor de la Llei 3/2012, del 22 de febrer que classifiquen ex novo sòl urbanitzable: es regeixen pel que disposava la normativa anterior a la Llei 3/2012.
• c) Modificacions d’instruments de planejament general que s’aprovin inicialment a partir de l’entrada en vigor de la Llei 3/2012, del 22 de febrer que incrementen el sostre edificable de sectors de sòl urbanitzable: s’haurà de preveure la cessió ordinària del sector segons disposava la normativa anterior a la Llei 3/2012, del 22 de febrer i una cessió addicional del 15% de l’increment de l’aprofitament urbanístic.

Veiem aquí la manifestació del principi de participació de la comunitat en les plusvàlues que genera l’actuació urbanística: l’obligació per part de les persones propietàries de cedir els terrenys amb un determinat percentatge d’aprofitament urbanístic de forma obligatòria, perquè així ho imposa tant la normativa urbanística com en el seu cas el planejament urbanístic, i també de forma gratuïta, perquè l’Administració actuant no haurà de desemborsar cap quantitat per adquirir els terrenys corresponents. En la majoria de casos serà un instrument de gestió urbanística qui establirà de forma concreta aquesta cessió ubicant l’aprofitament urbanístic que correspon a l’Administració actuant en una determinada finca, ja sigui propietat sencera de l’Administració o bé la titularitat sigui compartida en proindivís amb d’altres persones propietàries.

A l’hora de materialitzar aquesta cessió s’ha de tenir especial cura en veure les circumstàncies concurrents en les diferents actuacions de transformació urbanística per saber així quin percentatge de cessió és aplicable i de quina forma és aplicable.

Hem de tenir en compte que també l’article 45 TRLUC preveu la mateixa possibilitat de substitució de les cessions prevista a l’article 43 TRLUC i per tant també donem per aquí reproduïdes les observacions realitzades al respecte en referir-nos a les cessions en sòl urbà no consolidat.

La Llei 3/2012, del 22 de febrer modifica l’apartat 2 de l’article 40 TRLUC que regula el dret d’aprofitament dels propietaris o propietàries d’aquesta classe de sòl, que passa a tenir la següent redacció:

1. Els propietaris o propietàries de sòl urbanitzable delimitat tenen dret al 85% de l’aprofitament urbanístic del sector, referit a llurs finques.

En la redacció anterior d’aquest apartat es contenia la mateixa regulació prevista a l’apartat 1 d’aquest article 40 TRLUC referida al dret d’aprofitament de les persones propietàries de sòl urbà no consolidat inclòs en un polígon d’actuació urbanística o sector urbanístic i es preveia que el percentatge general d’aprofitament seria del 90% excepte en determinats casos en què es podria reduir fins al 80% o 85%.

S’ha de tenir en compte que la Disposició Transitòria Tercera de la Llei 3/2012, del 22 de febrer preveu que aquest percentatge del 85% és aplicable als sòls urbanitzables que assoleixin aquesta classificació mitjançant els instruments de planejament urbanístic general o llurs revisions o modificacions que s’aprovin inicialment a partir de l’entrada en vigor d’aquesta Llei.

La Llei 3/2012, del 22 de febrer, introdueix una modificació en l’apartat 4 de l’article 33 TRLUC de manera que passa a tenir la següent redacció:

"4. Per a la transformació urbanística d’un sector de sòl urbanitzable delimitat, cal la formulació, la tramitació i l’aprovació definitiva d’un pla parcial urbanístic, llevat dels supòsits en què, d’acord amb aquesta Llei, l’ordenació urbanística detallada s’estableixi per mitjà d’un pla d’ordenació urbanística municipal o d’un pla director urbanístic de delimitació i ordenació d’àrees residencials estratègiques o de sectors d’interès supramunicipal. Si es tracta de sòl urbanitzable no delimitat, el pla parcial urbanístic ha d’ésser de delimitació, s’ha d’haver aprovat definitivament i ha d’acreditar que l’actuació sigui coherent amb els paràmetres determinats, d’acord amb l’article 58.1.d i e i 8, pel pla d’ordenació urbanística municipal corresponent."

Per tant, a partir de l’entrada en vigor de la Llei 3/2012, del 22 de febrer, un pla d’ordenació urbanística municipal pot ordenar de forma detallada el sòl urbanitzable de tal forma que amb l’execució de les determinacions d’aquest instrument de planejament es produeixi la transformació automàtica del sòl urbanitzable delimitat a sòl urbà consolidat sense necessitat de tramitar un pla parcial urbanístic, en aquells casos que no ens trobem davant d’àrees residencials estratègiques o sectors d’interès supramunicipal, en els quals aquesta transformació automàtica ja vindrà establerta per l’execució de les determinacions del pla director urbanístic.

L’únic requisit que es demana és que el qualsevol d’aquests instruments de planejament urbanístic general que s’han citat contingui una ordenació urbanística amb el nivell que ho faria un pla parcial urbanístic.

Així al Preàmbul de la Llei 3/2012, del 22 de febrer, s’indica el següent:

D’altra banda, amb la modificació s’estableixen mecanismes més àgils per a la transformació urbanística del sòl amb la finalitat de facilitar l’execució de sectors que es vulguin desenvolupar d’una manera immediata, preveient que el pla d’ordenació urbanística municipal pugui establir-ne l’ordenació detallada amb el nivell i la documentació propis d’un pla parcial urbanístic sense necessitat de tramitar un pla parcial per a desenvolupar el sector.

En el cas de les persones propietàries de sòl urbanitzable no delimitat l’article 52 TRLUC preveu que tenen dret a promoure la transformació del sòl en sòl urbanitzable delimitat i mentre no es procedeixi a la seva transformació, el seu règim d’utilització, gaudi i disposició s’haurà d’ajustar a allò previst per al sòl no urbanitzable.

Unitat 3 | 3.3 >>