Sou aquí: inici » Bloc V. Conservació i rehabilitació d’edificis » 1. El deure de conservació en el nostre dret » 1.2. Abast del deure de conservació

1.2. Abast del deure de conservació

No obstant el que s'ha dit anteriorment, les obres de conservació, com ja va assenyalar el TC en la seva sentència 61/1997, no han d'excedir el límit raonablement exigible, de manera que l'excés sobre l'esmentat límit ha de donar lloc a indemnització 1), pel qual les ordenacions que imposin vinculacions o limitacions singulars en ordre a la conservació dels edificis, en el que excedeixin dels deures legalment establerts, conferiran dret a indemnització, excepte que com va assenyalar el Tribunal Suprem 2) vinguin imposades en un Pla que contingui mesures compensatòries, com la concessió d'ajuts o subvencions, d'ací que l'article 197.2 del TRLUC, quan es refereix al pagament del cost de les obres, es refereixi tant als propietaris com a l'Administració, en funció que aquestes superin el límit del deure exigible als propietaris per perseguir l'obtenció de millores d'interès general.

La delimitació de les obres es derivarà, en conseqüència, tant de les previsions de la legislació urbanística com de les de la legislació especial 3), com succeeix respecte al patrimoni històric artístic, com de les de la legislació sectorial, com la relativa a medi ambient, però també de les determinacions dels plans urbanístics i de les contingudes en les Ordenances i Reglaments Locals.

Aquesta delimitació dependrà de la concepció legal del concepte d'habitabilitat i en ella influiran les determinacions de la Llei 38/1999, del 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació, en l'article 3 de la qual s'hi estableixen els requisits bàsics de l'edificació relatius a la funcionalitat, a la seguretat i a l'habitabilitat, amb la finalitat, tal i com expressament preveu l'esmentat precepte, de garantir la seguretat de les persones, el benestar de la societat i la protecció del medi ambient, no només com a requisits de projecció tècnica i construcció, sinó també com a requisits i, en conseqüència, límits, de conservació i manteniment, motiu pel que el seu article 16 estableix com una obligació dels propietaris el conservar en bon estar l'edificació, mitjançant un adequat ús i manteniment, així com rebre, conservar i transmetre la documentació de l'obra executada i les assegurances i garanties amb què aquesta compti.

També haurem d'estar atents, pel que a la conservació dels habitatges es refereix, al que estableixen els articles 29 i següents de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, reguladora en Catalunya del Dret a l'Habitatge, en els quals es regula la conservació i rehabilitació del parc immobiliari residencial.

El problema radica en delimitar fins on abasta el deure normal de conservació que va implícit en el dret de propietat i a partir de quin moment ens trobem amb obres que excedeixen l'esmentat deure i, en cas de ser imposades 4), han de ser objecte de compensació, per constituir vinculacions singulars, per a la qual cosa hem d'acudir al que a tal efecte han anat dictaminant els Tribunals, que en la delimitació d'aquest concepte han establert les directrius següents:

  • S'han de referir a obres parcials, de cost no excessiu i en relació amb una edificació en bon estat general 5), és a dir, s'ha de tractar d'obres normals que, encara que afectin a estructura o suposin reconstrucció, siguin de poca importància qualitativa o quantitativa o tinguin abast parcial.
  • S'ha de tractar d'obres ordinàries reparables per mitjans tècnicament normals 6), que no han de suposar la demolició i posterior reconstrucció d'elements arquitectònics essencials i costosos 7)

En conseqüència, s'inclouen dins de les obres derivades del deure de conservació, les obres normals de reparació i manteniment dels edificis que, en general, es troben en bon estat, en el sentit que no hagin esgotat de forma generalitzada les seves estructures o fonaments, com elements fonamentals de la construcció, i no siguin excessivament costoses en relació amb el valor de l'edificació, ni de reparació tècnicament complexa.

Totes les altres obres que excedeixin d'aquests límits, o bé constitueixin vinculacions singulars derivades de plans de protecció o rehabilitació, pel valor històric, artístic o cultural de les edificacions, que precisen de compensacions singulars, o bé no es poden imposar, per afectar a edificacions o construccions en estat de ruïna 8), d'aquí que l'article 153.2 del Decret Legislatiu 1/2000, del 8 de maig, pel qual s'aproven les normes d'Ordenació del Territori i Espais Naturals Protegits de Canàries, estableixi que quan l'Ajuntament o, en el seu cas, el Cabildo o l'òrgan pertinent de la Comunitat autònoma ordeni o imposi al propietari l'execució d'obres de conservació o rehabilitació el cost de les quals excedeixi del 50% del cost d'una construcció de nova planta de similars característiques i idèntiques dimensions que la preexistent, haurà de sufragar l'excés. En sentit similar, encara que sense delimitar el cost, es manifesta en Catalunya l'article 197.2 del TRLUC, que després d'establir que els propietaris han d'assumir el cost de les obres de conservació d'acord amb la legislació aplicable en cada cas, estableix que això serà tenint en compte l'excés sobre el límit dels deures dels propietaris quan es tracti d'obtenir millores d'interès general.

Ara bé, si des del punt de vista temporal, el deure de conservació s'inicia, respecte a les construccions, a partir del moment en què el propietari fa efectiu el dret d'edificació derivat del planejament urbanístic, consolidant una determinada construcció, i va inherent a la seva propietat successiva, també cessa quan, com anteriorment ja hem apuntat i ha assenyalat la Jurisprudència 9), el deteriorament és tal que ens trobem davant una situació de ruïna de l'immoble 10), bé pel seu elevat cost de reparació en comparació amb el valor del bé, bé per motius urbanístics que impossibiliten la realització d'obres de consolidació de l'immoble, o bé per desgast o esgotament generalitzat dels seus elements estructurals o fonamentals, la reparació dels quals precisi de mitjans tècnics que excedeixin del normal 11)

<< 1.1 | Unitat 1 | 1.3 >>

1) STS de 6 de juliol de 1995 (Ar. 5527)
2) STS del 18 de desembre de 1996 (Ar. 9525)
3) S'han de tenir en compte en relació amb aquest aspecte, les determinacions contingudes als articles 3 i 16 de la Llei 38/1999, del 5 de novembre, d'Ordenació de l'Edificació. Quant a la legislació autonòmica, a la Comunitat de Madrid, la Llei 2/1999, del 17 de març, sobre mesures per a la qualitat de l'edificació; a Extremadura, el Decret Legislatiu 2/2006, del 12 de desembre, que estableix un impost sobre el sòl sense edificar i les edificacions ruïnoses; i a Catalunya , la Llei 18/2007, del 28 de desembre, reguladora del Dret a l'Habitatge i el Decret 55/2009, del 7 d'abril, determinen les condicions necessàries d'habitabilitat dels habitatges per obtenir la cèdula d'habitabilitat
4) Normalment aquestes obres venen derivades de Plans Especials de Protecció del Patrimoni Històric Artístic o de Catàlegs de béns d'interès cultura, que acostumen a anar acompanyats de mesures compensatòries, com els ajuts econòmics o els beneficis fiscals
5) SSTS de 27 del gener de 1988 i 3 de juliol de 1990 (Ar. 459 i 6011)
6) STS del 4 de març de 1996 (Ar. 2018) defineix aquest concepte
7) Aquesta limitació es deriva, com assenyala el TS en la seva sentència del 4 de febrer de 1992, que actualment la ciència arquitectònica permet reconstruir un edifici mantenint la seva estructura i característiques fonamentals originals.
8) SSTS del 16 de juny de 1997 (Ar.5044) i 9 de febrer de 1998 (Ar. 1531)
9) STS del 31 de març de 2000 (Ar. 6135)
10) Pel que es refereix al deure de conservació i rehabilitació dels habitatges, vegis l'article 31 de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del Dret a l'Habitatge en Catalunya
11) En aquest últim supòsit, això es sense perjudici de que quan aquest deteriorament general derivi de l' incompliment del deure de conservació, pugui donar lloc a responsabilitats respecte de tercers afectats.