Pel que fa a la forma d’adquirir aquests sistemes, s’ha de diferenciar si estan inclosos o no en àmbits d’actuació urbanística.
En el cas que els terrenys destinats a sistemes estiguin inclosos en polígons d’actuació o en sectors de planejament, poden ser discontinus.
L’art.35 RLUC preveu la possibilitat d’inclusió o vinculació de sistemes urbanístics en sectors o polígons d’actuació, per possibilitar-ne l’adquisició:
En aquest cas, els terrenys no formen part del sector ni del polígon, ni als efectes de fixar índex d’edificabilitat ni altres paràmetres, ni de compliment d’estàndards. D’acord amb l’art. 133.4 RLUC, no tenen la consideració de finca aportada i no donen dret a l’adjudicació d’aprofitament urbanístic, ni es pot computar la seva superfície als efectes de l’exercici de la iniciativa d’execució del planejament en les modalitats de compensació del sistema de reparcel•lació.
L’objecte bàsic de la reparcel•lació és el repartiment de càrregues i beneficis derivats de l’actuació urbanística entre els propietaris, regularitzant les finques i situant l’aprofitament en zones aptes per a l’edificació, així com efectuar les cessions obligatòries a l’Ajuntament i a l’Administració actuant.
Un dels efectes bàsics de l’aprovació dels projectes de reparcel•lació és la cessió de dret al municipi o a l’Administració actuant si és el cas, dels terrenys de cessió obligatòria, lliures de càrregues i beneficis.
Les modalitats, procediment, contingut i efectes ja s’han analitzat.
El TRLUC (art. 156) ho preveu per a l’obtenció de terrenys afectats a qualsevol tipus de sistema urbanístic, sigui general o local, i que siguin de cessió obligatòria.
La ocupació directa comporta també el reconeixement per part de l’Administració actuant del dret dels propietaris a participar en el repartiment de càrregues i beneficis en un sector o polígon.
Per aquest mateix motiu, l’ocupació directa no es podrà tramitar fins a la publicació de l’aprovació definitiva del planejament o del polígon d’actuació urbanística, per tal de poder concretar l’àmbit de la reparcel•lació en el que es podran fer efectius els drets i obligacions.
El procediment està regulat a l’art. 215 RLUC:
El document en concret ha contenir com a mínim les següents determinacions:
La inscripció de l’aprofitament està regulat a l’art. 42 RD 1093/1997. Segons aquest, s’obrirà un foli independent per a l’aprofitament de cadascuna de les finques ocupades, al qual s'hi traslladaran els assentaments vigents de la finca ocupada.
Els propietaris mantenen els següents drets:
En aquest cas, l’administració se subroga en els drets d’aprofitament dels titulars expropiats.
Està regulada a l’art. 30.2 del RD 1093/1997, que aprova les normes complementàries al reglament per a l’execució de la Llei Hipotecària sobre inscripció en el Registre de la Propietat d’actes de naturalesa urbanística, i a l’art. 131.6 TRLUC.
L’administració actuant, sense consentiment del titular registral, pot inscriure al seu favor les superfícies de cessió obligatòria delimitades per instruments de planejament dirigits a regularitzar o legalitzar terrenys en els quals l’edificació permesa pel Pla estigui totalment consolidada (aquest últim requisit no és necessari segons el TRLUC quan es fa referència a parcel•lacions)
Aquesta inscripció s’efectuarà mitjançant certificació en la qual hi consti:
Aquestes abans estaven regulades a l’art. 40 D 303/1997. No obstant, aquest Decret ha estat derogat per la Disposició Derogatòria Primera del Decret 305/206, que aprova el RLUC. Curiosament aquesta figura no està regulada en RLUC, i en principi podria semblar que és un instrument que ja no es pot utilitzar.
Malgrat això, les podríem entendre com una ocupació directa anticipada, amb el vist-i-plau manifest del propietari afectat, o sigui, per mutu acord. Per tant serà aplicable tot el que hem comentat de l’ocupació directa, amb la única diferència que existirà el mutu acord del propietari i dels titulars de drets afectats.
D’acord amb l’art. 34.7 TRLUC, en el cas que sigui necessari avançar en l’obtenció de la titularitat pública de terrenys i no sigui suficient l’ocupació directa, es pot efectuar una actuació expropiatòria aïllada. En aquest cas, l’administració adquirent se subroga en els drets i deures de qui n'era propietari. D’acord amb l’art. 126.4, aquests béns participen en el repartiment de càrregues i de beneficis.
La formalització de les cessions de sòl obligatòries i gratuïtes quan afecten a actuacions aïllades, no incloses en sectors o polígons, es preveuen als arts. 29 i ss. del RD 1093/1997 i 142 RLUC.
Entenem que aquestes només faran referència al supòsit previst a l’art. 44.2 TRLUC i 40.3.a RLUC, en relació a propietaris de sòl urbà no consolidat no inclòs en àmbits d’actuació urbanística, que tenen l’obligació de cedir, abans de la urbanització, els terrenys destinats a:
Les cessions hauran de ser sempre lliures de càrregues, excepte que la pròpia legislació urbanística prevegi una altra cosa. La formalització d’aquestes cessions està regulada a l’art. 124 RLUC, i es pot fer mitjançant escriptura pública o acta administrativa.
Serà suficient per formalitzar i inscriure la cessió l’acord dels titulars registrals amb l’administració, formalitzat en acta administrativa o en escriptura pública. Tant en el cas d’acta administrativa com d’escriptura pública, es podran efectuar les segregacions o modificacions hipotecàries que siguin necessàries.
Els requisits per a la inscripció de l’acta administrativa, regulats a l’art. 2.2 RD 1093/1997, són:
Les cessions que no tinguin el caràcter d’obligatòries, o no es desprenguin de convenis urbanístics, s’ajustaran als requisits formals exigits per a la donació de béns immobles.
D’acord amb l’art 124 RLUC, es pot efectuar:
L’organisme expropiador ha d’aprovar en tot cas la relació de persones propietàries i de béns i drets afectats.
Per tant, malgrat l’aprovació definitiva d’un Pla urbanístic implica la declaració d’utilitat pública i la necessitat d’ocupació dels terrenys i edificis afectats, és necessari tramitar i aprovar l’esmentada relació, d’acord amb el que preveu la normativa d’expropiació forçosa, en el cas que no s’hagi efectuat de forma simultània amb la tramitació de l’instrument de planejament de què es tracti.
El cost de les expropiacions dutes a terme per raons urbanístiques pot repercutir sobre les persones propietàries que resultin especialment beneficiades per l’actuació urbanística, mitjançant la imposició de contribucions especials.
Si hi ha acord entre les parts, el preu just d’una expropiació pot ser una finca futura que l’Administració expropiant, o el beneficiari de l’expropiació, haurà de transmetre a l’expropiat.
Els que tinguin la seva residència habitual en immobles que s’hagin d’expropiar per raons urbanístiques tenen dret de reallotjament o de retorn.
D’acord amb l’art. 114 TRLUC, passats 5 anys des que s'hagi exhaurit els termini establert pel programa d'actuació urbanística o l'agenda de les actuacions a desenvolupar, si no s’ha iniciat el procediment d’expropiació dels terrenys destinats a sistemes urbanístics no inclosos en un polígon d'actuació urbanística o un sector de planejament urbanístic per a la seva gestió, els titulars dels béns afectats poden advertir a l’administració del seu propòsit d’iniciar l’expedient d’apreuament. Passats dos anys des de l’advertiment sense resposta els propietaris poden presentar full d’apreuament. Amb la seva presentació s'inicia l'expedient d'axpropiació per part del Ministeri de la llei. Si passats 3 mesos l’administració no els accepta, es poden dirigir al Jurat d’Expropiació de Catalunya.
L’alteració de l’ús que va motivar l’expropiació (ja sigui mitjançant revisió o modificació de l’instrument d’ordenació) comporta el dret de reversió, excepte en els següents casos:
Per exercir la reversió, s’ha de restituir la indemnització rebuda per l’expropiat (preu d’expropiació), actualitzada d’acord amb l’IPC.
És obligació dels propietaris, tant en sòl urbà no consolidat com en sòl urbanitzable, assumir el cost de les obres d’urbanització. En aquest sentit es pronuncia l’art. 44.1.d TRLUC. Les obres d’urbanització a assumir pels propietaris afecten als espais destinats a vials, parcs i jardins, incloent xarxa de sanejament i d’infraestructures de serveis.
D’acord amb l’art. 45.1.b TRLUC, els propietaris de sòl urbanitzable tenen l’obligació de costejar i executar:
La resta, a càrrec de l’administració.