Sou aquí: inici » Bloc V. Conservació i rehabilitació d’edificis » 3. La declaració de ruïna d'immobles » 3.2. Classes de ruïna d'immobles
Tant en el règim comú anterior i actual com en moltes de les legislacions autonòmiques que hem esmentat, s’ha mantingut la classificació o tipologia de les tres causes clàssiques de ruïna:
Aquesta ruïna té lloc quan el dany no és reparable tècnicament pels mitjans normals, com assenyalava la legislació urbanística des de la LS de 1956, el que va donar lloc a identificar el concepte de normalitat o anormalitat amb els conceptes d’obres de reparació o reconstrucció, de manera que quan es precisaven obres de reconstrucció que exigien la prèvia demolició parcial i l’adopció de mitjans tècnics anormals o no usuals, s’estava davant d'un supòsit de ruïna tècnica, amb independència que, en l’altre supòsit, la realització d’obres de mera reparació a través de mitjans normals tingués un cost excessiu.
És per això que, davant la manca de desenvolupament reglamentari d’aquest concepte, varen ser els Tribunals1) qui varen anar delimitant el concepte de ruïna tècnica, fins identificar-lo, com ja hem assenyalat al parlar del deure de conservació, amb un esgotament generalitzat dels seus elements estructurals o fonamentals, en la mesura que el concepte basat en la utilització de mitjans normals o anormals ha perdut sentit davant l’evident avenç que de la tècnica s’ha produït en els últims anys2) motiu pel qual el RLUC va regular aquest tipus de ruïna en el seu article 255, referint-se a edificis o construccions que presentessin un esgotament generalitzat dels seus elements estructurals o d’alguns dels seus elements estructurals fonamentals.
A aquests efectes s’ha d’entendre per elements estructurals, segons la Jurisprudència del TS3), els elements de la construcció que, com els fonaments, pilars, murs de càrrega, forjats, cobertes i altres d’anàloga importància, tenen caràcter estructural, i per esgotament generalitzat, aquelles obres que imposin la necessitat d’efectuar demolicions generalitzades i importants per desprèés reconstruir4), que suposin a més un cost econòmic desproporcionat.
Es produeix ruïna econòmica quan, malgrat ser reparables les deficiències per mitjans tècnicament normals, el cost de les obres que és necessari realitzar per complir amb les condicions mínimes d’habitabilitat, o amb les condicions de funcionalitat dels altres tipus de construccions, supera el 50% del valor de l’edifici afectat o de les seves plantes que amenacin ruïna, referint-se amb això al valor de reposició5), exclòs el solar6), per a la determinació del qual s’haurà de tenir en compte l’antiguitat de la construcció, si havia estat anteriorment objecte de millores, el seu estat de conservació i la seva conformitat amb l’ordenació vigent al moment de la ruïna, però no la ubicació del solar en què s’enclava ni la seva adequació funcional a l’ús urbanístic, doncs com assenyala la sentència del Tribunal suprem del 23 d’abril de 1992, són circumstàncies extrínseques a l’edifici afectat i no es poden tenir en compte per determinar la seva ruïna, tenint en compte que en aquesta valoració no es pot computar el valor del solar, per imperatiu del què disposa l’article 256.1 del RLUC.
El principal problema que planteja aquest tipus de ruïna radica en la forma d’efectuar la valoració, tant dels costos de reparació com del valor de l’immoble, entenent com a tal l'anomenat valor actual o de la seva reposició – al qual s’hi han d’aplicar els corresponents índexs correctors, en particular els relatius a l’antiguitat de l’edifici, el seu possible grau d’abandonament, etc. 7) - sobretot tenint en compte que, sovint, tal i com ha denunciat el Tribunal Suprem8), la valoració d’un i de l'altre concepte es realitza aplicant tècniques distintes i gens homogènies, doncs mentre el primer s’acostuma a valorar objectivament, en funció de les unitats d’obres a realitzar i del seu valor, el segon acostuma a obeir a l’aplicació d’un cost estimat metre quadrat construït, que aplica el Col•legi d’Arquitectes per determinar els honoraris.
A aquests efectes, en algunes ocasions s’ha acceptat pels Tribunals l’aplicació de les normes de valoració cadastral per corregir el cost de reposició de l’immoble9), encara que, pel general, tant el valor de reposició com el de reparació, s’acostumen a determinar en virtut dels corresponents dictàmens pericials, amb el valor que aquests tenen davant els Tribunals com a conseqüència del Principi processal de lliure apreciació de la prova d’acord amb les regles de la sana crítica que regeix la seva valoració.
Quant a la determinació de les obres de reparació necessàries, únicament poden comprendre les estrictament indispensables perquè l’edifici abasti les característiques exigides per l’Ordenament Jurídic per complir la seva funció10), és a dir, per assolir les condicions de seguretat, salubritat i ornamentació de què parla el legislador, segons s’entenguin aquestes en cada moment històric11), amb les especialitats derivades dels edificis catalogats o en procés de catalogació o de declaració de bé cultural, que no només es sotmeten a la seva pròpia normativa, sinó que, a més, el seu enderrocament està subjecte a la corresponent autorització exigida per la LPHE. En el dret català, l’article 198.4 del RLUC estableix que en aquests supòsits es l’Administració competent per raó de la matèria, l'autonòmica, per tant, qui decideix els efectes de la ruïna –rehabilitat o enderrocar- sense perjudici de l’obligació dels propietaris d’adoptar les mesures urgents i imprescindibles per mantenir el bé en condicions de seguretat.
En la valoració de les obres de reparació necessàries no es poden incloure, per tant, les obres de millora, embelliment o modernització12).
Una qüestió controvertida en relació amb aquest extrem, la constitueix el fet de si en aquesta valoració s’ha d’incloure o no el cost dels honoraris dels facultatius, l’import dels tributs que graven la llicència urbanística, el benefici industrial i l’IVA, qüestió que no sembla plantejar-se la sentència del Tribunal Suprem del 15 de juliol de 1992 (Ar. 6162), quan, per refutar l’existència d’una ruïna econòmica, assenyala el següent: … el valor detallado de las partidas relativas a las reparaciones necesarias, una vez sumados los porcentajes correspondientes a honorarios, permisos y otros y un 5 % de imprevistos, no supera el 50 % del valor del edificio… … el valor detallado de las partidas relativas a las reparaciones necesarias, una vez sumados los porcentajes correspondientes a honorarios, permisos y otros y un 5 % de imprevistos, no supera el 50 % del valor del edificio…
Tradicionalment aquest tipus de ruïna tenia lloc quan les circumstàncies urbanístiques aconsellessin l’enderrocament o demolició de l’immoble, per la qual cosa no era suficient, únicament, amb què l’edifici estigués fora d’ordenació 13) - edificis i construccions aixecats amb anterioritat a l’aprovació d’un pla general o parcial que resultin disconformes amb les seves previsions, en particular pel que fa al seu volum, les seves alineacions o per afectar zones verdes o xarxa viària - sinó que havien de concórrer altres requisits, com el fet que es tractés d’un edifici deteriorat que requerís obres que no fossin, per la seva condició, susceptibles d’autorització, com les obres de consolidació – excepte que tinguessin caràcter parcial i circumstancial, quan no estigués prevista l’expropiació o demolició de la finca en el termini de 15 anys – o també les d’augment de volum o les de modernització14).
Precisament per això, l’article 257 del RLUC, recollint els dictats de la Jurisprudència, va determinar que aquest supòsit de ruïna es dóna quan es tracta d’un edifici o construcció fora d’ordenació si las condicions necessàries per a mantenir-lo en condicions d’estabilitat i seguretat de les persones i béns excedeixen les admeses per a les construccions i edificacions en aquestes circumstàncies, d’acord amb el que estableix al respecte l’article 108 del RLUC.
Segons aquest precepte, són edificis, construccions o instal•lacions fora d’ordenació aquells que com a conseqüència de l’aprovació del planejament urbanístic, quedin subjectes a expropiació, cessió obligatòria i gratuïta, enderrocament o cessament, i en aquests no es poden autoritzar obres de consolidació ni d’augment de volum, però sí que són admissibles les reparacions que exigeixin la salubritat pública, la seguretat de les persones o la bona conservació de la construcció o instal·lació, així com les obres destinades a facilitar l'accesibilitat i la supressió de barreres arquitectòniques d'acord amb les previsions de la legislació sectorial, però amb la previsió que les obres que s’autoritzin mai no comportaran augment del seu valor d’expropiació.
Veiem, doncs, que en aquest supòsit de ruïna sempre concorre un altre dels supòsits de ruïna estudiats amb anterioritat, com ja fa ver notar la jurisprudència15), encara que en aquest la situació de fora d’ordenació es manifesta com a element determinant, el que ens porta a considerar que, en tant que també resultarà determinant el contingut de la legislació urbanística de caràcter autonòmic respecte a les limitacions dels edificis fora d’ordenació, el règim de la ruïna urbanística podran ser essencialment diferent en una Comunitat respecte de les altres.
La ruïna d’immobles o construccions, amb independència del tipus de ruïna de què es tracti, pot ser total o parcial, en funció que afecti a la totalitat de l’immoble o construcció o només a una part, amb la limitació establerta per l’article 258 del RLUC, que únicament permet declarar l’estat ruïnós parcial d’un immoble quan es tracti de construccions complexes, integrades per cossos funcionalment i estructural autònoms i separables, que no constitueixin una unitat material des del punt de vista constructiu i arquitectònic, que faci impossible el seu enderrocament independent.