Sou aquí: inici » Bloc V. Conservació i rehabilitació d’edificis » 1. El deure de conservació en el nostre dret

Menú

1. El deure de conservació en el nostre dret

"…Toca al Curador de la Ciudad hacer que los propietarios reconstruyan las casas derruidas" (Llibre 39, títol 2, apartat 46 del Digesto)

Amb aquestes paraules al·ludia el Digesto al deure dels propietaris de fer reparacions, del qual en podríem deduir que el deure dels propietaris de conservar les seves propietats immobles es remunta a temps immemorials, ja que el Dret Romà ja contenia referències a aquesta obligació dominical.

Sense remuntar-nos a temps tan llunyans, fa més d'un segle que el nostre dret positiu comú es refereix a aquesta qüestió, doncs l'article 389 del CC ja es referia, en certa manera, a aquest deure de conservació, quan imposava als propietaris l'obligació d'enderrocar o, en el seu cas, d'executar les obres necessàries per evitar la caiguda dels edificis i construccions en general, o de qualsevol de les seves parts que amenacessin ruïna, encara que semblava deixar a la sola voluntat del propietari la decisió d'enderrocar o reparar, sense perjudici de la competència que en l'esmentat precepte es reconeix a l'Autoritat per fer enderrocar l'edificació a costa del propietari, quan aquest no compleixi l'obligació imposada (Aquest concepte d'autoritat, segons la STS del 24 de maig de 1972, comprenia tant l'autoritat judicial, a través de l'interdicte d'obra ruïnosa regulat pels articles 1676 a 1685 de l'anterior LEC, com l'autoritat administrativa i, concretament, els Ajuntaments, per afectar a la funció de policia urbanística).

Sobre aquesta aparent llibertat dels propietaris respecte a l'elecció d'una o una altra opció – enderrocar o reparar - i en la mesura que, respecte a la intervenció de l'Autoritat provocada per la inactivitat dels propietaris, aquesta semblava quedar limitada a ordenar i executar l'enderroc, la doctrina va entendre que "quien puede aniquilar la propiedad ordenando sea demolida, poseerá atribuciones para requerir al dueño que verifique las obras necesarias para evitar su ruina y, en caso de resistencia, ordenar se hagan a su costa"; José Mª Manresa i Navarro. Comentaris al Codi Civil Espanyol. Editorial Reus. 1934

Aquest deure de conservació que regula el CC es posa encara més de manifest quan, en cas de caiguda de l'edifici, el seu article 391 es remet als articles 1907 i 1908 del mateix text legal, que regulen la responsabilitat dels propietaris d'edificis pels danys que la seva ruïna total o parcial pugui produir a tercers, quan aquesta sobrevingui per manca de les reparacions necessàries.

Amb posterioritat, com a conseqüència del naixement en el nostre sistema legal del dret pròpiament urbanístic, que es produeix amb l'entrada en vigor de la LS de 1956, ja no es planteja aquest problema interpretatiu, en la mesura que aquesta norma habilitava per tal que l'Autoritat administrativa pogués intervenir exigint dels propietaris la realització de les obres de reparació que garantissin la seguretat, la salubritat i l'ornament de les edificacions.

Es tracta, en conseqüència, d'un deure històricament previst per l'Ordenament Jurídic, en el qual hi han confluït tres ordres jurídics diferents: per una banda l'ordre civil, en imposar al propietari el deure de prevenir el risc futur¹⁾, per altra banda, l'ordre processal, al regular la LEC anterior l'interdicte d'obra ruïnosa. ²⁾, per a la interposició del qual restaven legitimats els propietaris de finques adjacents o aquells que tinguessin que passar necessàriament per les immediacions i, per últim, l'ordre urbanístic, a l'atorgar competències d'intervenció a l'autoritat administrativa i perfilar una legitimació activa molt més àmplia per iniciar el procediment .

Si en un principi la finalitat d'aquestes previsions del nostre Dret obeïa a garantir la seguretat de les persones i dels béns, posteriorment, com ha assenyalat algun autor ³⁾, amb la noció de progrés i desenvolupament, va obeir a la identificació de la renovació del parc immobiliari, per passar, actualment, a contemplar noves idees socials recollides per la nostra legislació, relacionades amb la importància de promoure les condicions necessàries per protegir el medi ambient, en qualsevol de les seves manifestacions, i el patrimoni històric.

Podem dir, per tant, que el nostre sistema legal actual, tant privat ⁴⁾, com l'urbanístic, que imposa als propietaris de terrenys i edificacions el mateix deure de conservació, configurant-lo com a part del contingut del dret de propietat derivat de la seva funció social ⁵⁾, del qual es dedueix que l'abast de l'esmentat deure està íntimament relacionat amb la delimitació de la funció social que tota propietat comporta. ⁶⁾

A continuació analitzarem els punts següents:

Inici |

¹⁾ En el Dret Civil català aquestes previsions es contemplen actualment als articles 546-11 i 546-12 de la Llei 5/2006, del 10 de maig, per la qual s'aprova el Llibre V del Codi Civil de Catalunya, relatiu als Drets Reals, en regular les relacions de veïnatge, que ha vingut a substituir en relació amb aquesta qüestió les exigües previsions contingudes anteriorment en el Text Refós de la Compilació de Dret Civil de Catalunya, aprovada per Decret Legislatiu 1/1984, de 19 de juliol. En aquests dos preceptes es regulen les edificacions en mal estat i els arbres perillosos, i l'estat de necessitat o deure de tolerar la interferència de persones en la propietat, per evitar un perill present, imminent i greu

²⁾ En l'actualitat la LEC 1/2000, del 7 de gener, en el seu article 250.1.6è, regula un procés sumari que, a diferència de la LEC anterior, no contempla l'adopció de mesures precautòries, sense perjudici de que aquestes es puguin sol·licitar com a mesures cautelars abans o juntament amb la corresponent demanda, que es tramitarà pel judici verbal que regula aquest precepte

³⁾ Ricardo Santos Díez i Julio Castelao Rodríguez. Derecho Urbanístico. Manual para Juristas y Técnicos. Publicacions Abella. 1999

⁴⁾ L'article 9 de la Llei de Propietat Horitzontal 49/1960, del 21 de juliol, en la seva nova redacció donada per la Llei 8/1999, del 6 d'abril, imposa al propietari el deure de mantenir en bon estat de conservació el seu propi pis o local i les instal·lacions privatives, en termes que no perjudiquin a la comunitat o als altres propietaris, arreglant els danys que s'ocasionin per la manca de cura o el de persones per les quals hagi de respondre. En l'article 10 d'aquesta Llei s'especifica l'obligació de la comunitat de realitzar les obres necessàries per l'adequat sosteniment i conservació de l'immoble i dels seus serveis, de manera que reuneixi les degudes condicions estructurals, d'estanqueïtat, habitabilitat i seguretat, responen individualment de les sancions que es derivin de l'incompliment o de retard de les ordres d'execució dictades per l'autoritat competent els propietaris que s'hi oposin o les retardin injustificadament

⁵⁾ SSTS de 8 de juny i 8 de juliol de 1993. (Ar.4518 i 5589)

⁶⁾ En el dret civil català –articles 541-2 i 545-2 de la Llei 5/2006, del 10 de maig, del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals- les facultats derivades del dret de propietat se supediten al seu exercici conforme a la seva funció social i dins dels límits i amb les restriccions establertes per les lleis, entre les quals es troben les restriccions en interès públic derivades de les legislacions relacionades amb el planejament territorial i urbanístic i les directrius del paisatge, l'habitatge, la protecció dels espais naturals i del medi ambient, etc.