Es tracta d'una modalitat similar a l'antic sistema de compensació, però amb modificacions substancials que provoquen l'agilització i simplificació de la seva execució. Bàsicament, la reducció del percentatge de propietat necessari (50 %), i la desaparició de la necessitat d'expropiació del propietaris no adherits, que amb el nou sistema, queden afectats per la reparcel·lació i, malgrat no ser membres de la junta de compensació, tenen l'obligació de contribuir a les despeses d'urbanització.

El concepte no ha variat: els propietaris aporten els terrenys de cessió obligatòria, executen al seu càrrec la urbanització, i es constitueixen en Junta de compensació. No és necessària la constitució de Junta de compensació en els següents supòsits:

• Propietari únic, o única comunitat en proindivís.
• Reparcel·lació voluntària, quan ho acordi l'Ajuntament.

La iniciativa correspon als propietaris de finques que representin més del 50 % de la superfície del sector o polígon.

La resta de propietaris s'hi poden adherir. En altre cas, hi ha les següents possibilitats:

• Expropiació de llurs finques, a sol·licitud de la Junta, que n'és la beneficiària. L'expedient d'expropiació iniciat es pot deixar sense efectes, sempre i quan no s'hagi atorgat l'acta d'ocupació (supòsits de taxació conjunta) o determinat el preu just amb caràcter definitiu en via administrativa (supòsits de procediment ordinari), quan el propietari hagi sol·licitat la seva adhesió i pagat la part proporcional de les despeses realitzades, amb els interessos legals corresponents, més les despeses acreditades en la tramitació de l'expedient d'expropiació. (137.2 RLUC).
• Ocupació directa del sòl afectat per sistemes si és el cas, d'acord amb les previsions de l'art. 156 TRLUC.
• Pagament de les despeses d'urbanització mitjançant solars (amb ocupació directa de sistemes si és el cas).
• Gestió de les quotes urbanístiques de forma similar a les derivades de la modalitat de cooperació –134.4 TRLUC, 170.2.a RLUC- (amb ocupació directa de sistemes si és el cas).

Totes les finques incloses en el sector o polígon estan afectes al compliment de les obligacions urbanístiques independentment de l'adhesió dels propietaris a les Juntes, i així s'ha de fer constar al registre de la propietat. Tots els propietaris integren la comunitat de reparcel·lació.

No obstant, d'acord amb l'art. 134.2 TRLUC, les edificacions i instal·lacions preexistents compatibles amb les determinacions del Pla d'ordenació que sigui objecte d'execució poden ser justificadament excloses del sistema de repartiment i de la comunitat de reparcel·lació sense necessitat d'alterar la delimitació de la unitat reparcel·lable, sempre que es demostri una desproporció substancial respecte els beneficis i les càrregues del conjunt de l'actuació. El sòl que s'exclogui ha de ser l'indispensable en relació amb les previsions del Pla sobre parcel·les mínimes o en relació amb la funcionalitat de les edificacions que es mantenen, i no ha de donar lloc a l'enriquiment injust del propietari.

També es poden excloure els béns de domini públic destinats a vies pecuàries, canals, carreteres i altres, que o bé no experimentin variació pel planejament que calgui executar o bé que la variació comporti una substitució del seu emplaçament inicial per un altre.

Pel que fa a la cessió de terrenys en pagament de despeses d'urbanització, hi ha d'haver un acord previ entre l'obligat i la Junta de compensació. Aquest acord ha de concretar el termini màxim per formalitzar la cessió dels terrenys. Aquestes cessions també es poden incloure en el projecte de reparcel·lació, constant a l'expedient el consentiment de les parts. La cessió també es pot formalitzar mitjançant una operació jurídica complementària a la reparcel·lació.

La Junta de compensació formula el projecte de reparcel·lació, que afecta a tots els propietaris, adherits i no. També formulen el projecte d'urbanització i gestionen i executen la urbanització completa del polígon que desenvolupen. Les quotes urbanístiques es fixen segons els coeficients assignats a les finques resultants. Aquests ho són en proporció al valor de les finques.

Pel que fa als propietaris no adherits, les quotes les aprova i les recapta l'Ajuntament, a proposta de la Junta de Compensació.

Es pot acordar el pagament de bestretes de les quotes d'urbanització a tots els propietaris, adherits o no.

D'acord amb l'art. 172 RLUC, les bases d'actuació fixen els criteris per a la selecció dels contractistes. Aquests han de garantir l'adjudicació en les millors condicions per a la comunitat de reparcel·lació tant tècnicament com econòmica. Excepte acord unànime, cal garantir la concurrència de tres ofertes.

La Junta de compensació és una entitat urbanística col·laboradora, té naturalesa administrativa, personalitat jurídica pròpia i capacitat per complir les seves finalitats, i actua com a fiduciària, amb ple poder dispositiu sobre les finques que pertanyen als propietaris adherits a la Junta, sense cap més límit que els fixats en els seus estatuts.

D'acord amb la seva naturalesa administrativa, depenen de l'Ajuntament. Contra els seus actes, es pot preveure el recurs d'alçada davant l'òrgan competent de l'Ajuntament.

S'han de constituir mitjançant document públic, i adquireixen la seva personalitat jurídica en el moment de la seva inscripció en el Registre d'Entitats Urbanístiques Col·laboradores.

La Junta està formada pels propietaris adherits, i un representant de l'administració actuant, que ha de formar part del seu òrgan rector.

També poden ser membres de les juntes de compensació, promotors i empreses urbanitzadores: s'ha de preveure en els estatuts i en les bases d'actuació.

L'adhesió dels propietaris no promotors, es pot produir en qualsevol moment durant el procés d'aprovació de bases i estatuts, així com dins el termini màxim d'un mes des de la notificació de l'acord de l'aprovació de la constitució de la Junta. D'acord amb l'art. 136.2, els propietaris han de constituir una fiança per un import del 12 % de les despeses d'urbanització corresponents a la seva finca.

El projecte d'Estatuts i bases d'actuació s'ha de presentar davant l'Ajuntament per a la seva tramitació, per un nombre de propietaris que representi el 50 % de la superfície total. Aquests s'han de presentar en el termini de 3 mesos des de la publicació de l'aprovació definitiva de la delimitació del polígon en què es concreti la modalitat del sistema d'actuació. En altre cas, l'Ajuntament o altre administració actuant els requerirà per tal que les presentin en el termini de 2 mesos. En altre cas, es pot substituir la modalitat o el sistema.

Els estatuts definitivament aprovats s'han de publicar en el BOP, i s'han de notificar a tots els propietaris, per tal que, en el termini de 15 dies, que puguin manifestar la seva voluntat d'adherir-se a la Junta.

La constitució de la Junta s'ha d'efectuar en el termini de 2 mesos des de la notificació de l'aprovació dels estatuts i bases d'actuació. La constitució també es notifica fefaentment als propietaris no adherits, s'hi puguin adherir mitjançant escrit adreçat a notari o fedatari que hagi autoritzat el document públic de constitució.

El document públic de constitució s'ha de lliurar a l'administració actuant per tal que en el termini màxim d'un mes n'aprovi la constitució. En altre cas, s'entén aprovada per silenci administratiu positiu. L'Ajuntament ha de designar un representant a la Junta de compensació. En els casos de silenci administratiu, ho és l'Alcalde.

Després d'aprovar-se la constitució, se n'ha de sol·licitar la inscripció al Registre d'entitats urbanístiques col·laboradores. A la sol·licitud d'inscripció, s'hi ha d'adjuntar la següent documentació:

• Un exemplar dels estatuts i, si escau, de les bases d'actuació.
• Còpia autoritzada del document públic de constitució.
• Certificat de l'acord d'aprovació de la constitució adoptat per l'administració actuant.
• Certificat municipal que acrediti l'executivitat del planejament d'aplicació i el sistema i la modalitat d'actuació.
• Plànol d'emplaçament i àmbit del polígon on la Junta de compensació desenvoluparà la seva activitat, i certificat municipal que acrediti que es correspon amb el polígon d'actuació urbanística aprovat.
• Certificat de l'acord de designació del representant de l'Ajuntament i de l'altra administració urbanística actuant, si s'escau, en l'entitat urbanística col·laboradora.

Dades mínimes que han de contenir els Estatuts (197 RLUC):

• Nom, domicili, objecte i finalitats.
• L'Ajuntament i, si escau, l'altra administració urbanística actuant, sota la tutela o intervenció dels quals, respectivament, actua la Junta de compensació.
• Expressió del polígon d'actuació que constitueix el seu àmbit territorial.
• Durada.
• Condicions o requisits per incorporar-se a la Junta de compensació, que no poden ser més gravosos per a uns propietaris que per a altres. Els cotitulars d'una finca o dret han de designar una única persona per a l'exercici de les seves facultats com a membre de la Junta, responent solidàriament davant d'ella de totes les obligacions que derivin de la seva condició. Si no designen cap representant en el termini que s'assenyali per a aquest efecte, el nomenarà l'administració actuant. En cas d'usdefruit la representació correspon al nou propietari. Quan les finques pertanyin a menors d'edat o a persones que tinguin limitada la capacitat d'obrar, estaran representats en la Junta de compensació pels seus representants legals.
• Condicions o requisits perquè els promotors i les empreses urbanitzadores s'incorporin a la Junta de compensació, si es preveu expressament la possibilitat de la seva participació. Aquestes empreses estaran representades per una única persona.
• Òrgans de govern i d'administració i, si escau, de gerència, manera de designar-los i facultats de cadascun. Com a mínim, s'ha de preveure un òrgan col·legiat de govern del qual formin part tots els membres, un òrgan col·legiat d'administració, un president i un secretari.
• Requisits de la convocatòria dels òrgans de govern i d'administració, requisits i forma d'adopció dels acords, quòrum mínim i manera de computar-se els vots, que han de ser proporcionals als drets de cada membre, excepte acord unànime en un altre sentit.
• Drets i obligacions dels seus membres.
• Mitjans econòmics i regles per a l'exacció de les aportacions que es puguin acordar amb caràcter ordinari o extraordinari.
• Expressió dels recursos que, d'acord amb el TRLUC i el RLUC, siguin procedents contra els acords de la Junta.
• Regles sobre la dissolució i liquidació de la Junta de compensació.

Determinacions mínimes de les bases d'actuació (198 RLUC):

• Criteris del projecte de reparcel·lació, si no són els previstos a la Llei, i per acord unànime.
• Criteris de valoració de drets reals sobre les finques, servituds predials i drets personals que puguin estar constituïts sobre les finques.
• Criteris de valoració d'edificacions, obres, plantacions i instal·lacions que s'han d'enderrocar.
• Criteris de selecció de les empreses urbanitzadores que es puguin incorporar a la Junta de Compensació.
• Procediment per contractar l'execució de les obres d'urbanització i, si escau, les d'edificació de les finques de resultat adjudicades, si escau, a la Junta.
• Actuacions a dur a terme amb els propietaris no adherits, així com els que no compleixin les seves obligacions.
• Regles per valorar els immobles que es construeixin quan la Junta estigui facultada per edificar, i criteris per a la fixació del preu de venda a terceres persones.
• Forma i terminis en què les persones propietàries de terrenys o titulars d'altres drets han de fer aportacions a la Junta de compensació, bé en metàl·lic, bé en terrenys o en indústria, si escau, per al pagament de les quotes d'urbanització i per atendre el sosteniment i el funcionament de l'entitat.
• Regles per a la distribució de beneficis i pèrdues.
• Forma i terminis de pagament de les quotes de conservació, fins a la recepció de les obres per part de l'Ajuntament.

Les bases d'actuació poden incloure, a més, les determinacions complementàries que es considerin adients per a la correcta execució del sistema i de les obres d'urbanització, fins i tot assenyalant les característiques tècniques mínimes que s'han de recollir en els projectes de les obres pressupostades que es redactin.

La incorporació dels propietaris a la Junta de Compensació no pressuposa la transmissió dels immobles dels propietaris adherits, sense perjudici del que disposin els estatuts. En conseqüència, actuen com a fiduciàries podent disposar de les finques que pertanyen als propietaris adherits, amb les limitacions fixades en els propis estatuts.

Els terreny queden afectats al compliment de les obligacions urbanístiques. Aquesta afectació consta inscrita en el Registre de la propietat.

La Junta de compensació respon davant l'Ajuntament de la urbanització del sector o polígon, així com de l'edificació dels solars resultants, en el cas que així s'estableixi.

Les quantitats endeutades pels membres de la Junta a la mateixa, es poden cobrar per via executiva per part de l'Ajuntament, a sol·licitud d'aquella.

En els casos d'expropiació per incompliment o no adhesió, la Junta de compensació n'és la beneficiària.

Les Juntes de compensació es dissolen quan s'han acomplert plenament els seus objectius: cessió terrenys, urbanització i pagament càrregues urbanístiques.

Els requisits per a la seva dissolució són:

• Haver complert les seves obligacions i lliurat les obres d'urbanització, de conformitat amb el projecte aprovat.
• Haver rebut la cessió dels terrenys de cessió obligatòria i gratuïta.
• Haver pagat el just preu, en el cas de ser beneficiària d'una expropiació.

La recepció de les obres d'urbanització es regeix per les següents regles (art. 169 RLUC):

• S'ha de notificar a l'Ajuntament la finalització de les obres d'urbanització, sol·licitant la incoació d'expedient de recepció de les mateixes. Amb la sol·licitud, s'ha de presentar la següent documentació:
  • Còpia de les actes de recepció de l'obra realitzada pel contractista.
  • Documentació gràfica necessària de l'obra realment executada, i memòria de les possibles modificacions incorporades.
  • Valoració econòmica dels serveis a cedir.
• En el termini de 3 mesos, l'Ajuntament comprova si l'obra s'ha executat d'acord amb el projecte. En altre cas, notificarà les deficiències observades, per tal que s'esmenin.
• Esmenades, es procedirà a la recepció. No es poden assenyalar altres deficiències que les observades a la primera notificació.
• Passat el termini de tres mesos sense resoldre expressament o requerir l'esmena de deficiències, s'entendrà estimada la petició per silenci administratiu positiu.

Fins a la recepció per part de l'Ajuntament, la Junta de compensació té l'obligació de conservar i de mantenir les obres d'urbanització i els serveis públics.

En el cas que la conservació de la urbanització sigui obligatòria pels propietaris, se substitueix per una Junta de conservació.

<< 2.3.6 | 2.3 | 2.3.8 >>